房子被卖掉7年后才知道 老人怒将儿子告上法庭
水母网3月22日讯(YMG记者于君) 众所周知，房产是百姓家中含金量最高的“大件”之一。这几年，随着房价一再攀升，人们对自己房产的重视程度也与日剧增。近日，就有一场关于房屋的官司。烟台市区一位六旬老汉，单位分给他的房子在7年前被卖掉了，现在想要回来，理由是，房子是在自己不知情的情况下卖的。而买房的人坚决不给，理由是：当年买房是合法的。为此双方引起了一场官司。那么，这所被卖了7年之久的房子，还能要回来吗？
老人说：整理老伴遗物时才发现房子被卖了
去年初，烟台芝罘区法院受理了一起房屋纠纷案，一位老人想通过打官司要回自己被卖掉多年的房子。提起事情的原委，老人在诉状里说，早在10年前，单位分给他一套房子，属于他和老伴的共有财产，但两人一直没有去居住。去年，老伴去世了，他在整理老伴遗物时发现了一份卖房合同，才知道房子早在七八年前就被卖了。在卖房合同上卖房人签字处签的是自己儿子的名字。房子是他和老伴儿共有的，不是儿子的，儿子没有权利处理他们的房产。而且儿子还以明显不合理的低价把房子卖给了他人。所以，老人想通过打官司把房子要回来。于是，法院就受理了此案。
儿子：房子是父母让他卖的
不久，法院开庭了。开庭当天，老人没有出庭，他的委托代理人替他出庭。而作为被告人——老人的儿子和买房者双方都到庭参加了诉讼。
在法庭上，老人儿子和买房者陈述了当年卖房经过。老人儿子称：“当年是受我母亲的委托，对外出卖这所房屋的，我爸是知情的，我不存在过错，现在我爸没有理由向我要回房子。”买房人则称：“房子是由老人单位分给老人的没错，至今已十多年了。而在这么长的时间里，老人从没有主张过权利，已经超过了法定的诉讼时效。另外，我买这所房子是合法的。买房时，曾问过老人的儿子，老人儿子说是父母同意卖的，所以叫他张罗着卖。在签购房合同时，老人的儿子把涉及到的房屋水、电、暖、煤气和闭路电视等相关证件和资料一样不少地交付给了我，所以，我有理由相信老人儿子是受老人与其老伴儿的共同委托，具有出卖房屋的代理权。不然，老人的儿子又如何将这所房屋的所有材料这么齐全地交给我呢？因此，我是合法买到这所房屋，而且已实际居住了7年之久，期间还对房屋进行了装修。
法院让买房人提供了当年的购房合同，合同上约定：在合同签字生效之日起，卖房人（即老人的儿子）要将关于此房的水、电、暖、煤气、电视闭路的使用相关证件和资料，一并交给买房人；而买房人也要在合同签订当日，向卖房人一次性交付购房款10多万元。房产证等单位统一下发后，再由卖房人转交给买房人。
合同签订当日，双方一手交钱一手交各种证件，在现场，除了房产证外，双方都依约履行了自己的义务，买房人当天交清了购房款，而老人的儿子也于当天把房屋的钥匙及相关水、电、暖等证件一并交付给买房人。这期间，老人及老伴从没有过问过此房，买房人也就相安无事地居住着。过了几年，老人的儿子以老人的名义到老人所在单位领取了房产证，并转交给了买房人。
对于长达7年之久没有过问过此房，老人的解释是，他从来不管家里的事，家里的事一直由老伴打理。当时，老伴告诉他说这所房子租出去了，每月收房租，而房租呢，也都是由老伴打理，所以，他就没问过此事。对于儿子说他对卖房一事是知情的，他不认可，辩解称：其老伴儿没有书面授权儿子卖房；另外，房子是他和老伴儿的共同财产，老伴单方授权不合法。而今，儿子以自己的名义把房子卖了，并非以被代理人的名义。还有，儿子说卖房时其老伴儿是知情的，现在老伴儿已去世，没有任何事实根据。
法院：应认定卖房是老人夫妻的真实意思
通过双方的唇枪舌战，不难看出，双方争执的焦点在于：七八年前签订的那个房屋买卖合同是否具有法律效力？即作为老人的儿子，处理这所争执的房子行为是否构成表见代理？（所谓“表见代理”是指当无权代理人与本人（被代理人）有一定关系，从而使善意的第三人无过失地相信其有代理权，而与其进行了民事行为，则被代理人承担代理的法律后果。在法律上，主要是为了保护善意的无过失当事人的利益。）
在此，需要特别指出的是，房屋早在10年前由单位分配给了老人，后来被卖了，直到去年上半年提起诉讼时长达7年多的时间内，作为房屋产权人的老人及其老伴从没有向买房人主张过权利；还有，老人所说的发现房屋被卖，是在其老伴过世后整理遗物时发现的，这就说明，其老伴儿对房子出卖一事是明知的。另外，老人的儿子把房屋的水、电、暖等证件，以及后来的房产证、土地证等一一交给了买房人，老人对这些证件如何由其儿子持有不能做出令人信服的解释。
综合以上事实，一审法院推定老人与其老伴儿对儿子出卖房屋一事是知情的，也是认可的。根据我国《合同法》规定：“行为人没有代理权……以被代理人（在此指老人）名义订立合同，相对人（在此指买房人）有理由相信行为人（在此指老人的儿子）有代理权的，该代理行为有效”的规定，法院认为，老人儿子出卖房屋的行为符合表见代理的要件，买房人有理由相信其儿子是受老人夫妻的委托出卖房屋的。因此，老人的主张不予支持，老人打输了这场官司。
二审：维持原判
一审法院宣判后，老人不服，遂向市中级人民法院提起上诉。上诉理由列了两大类共6小条：1、老人儿子没有其母亲的书面授权委托书，在一审时，他一直自己主张是经母亲授权的，但没有任何证据证实，一审法院认定买卖合同受其母亲授权是错误的；再说了，房屋是属老人和老伴的共有财产，即使授权也应由两人共同授权才合法。2、老人儿子签订房屋买卖合同是以自己的名义，并非以被代理人的名义，一审法院对此事实认定错误。3、一审法院认定老人的老伴儿对卖房一事是明知的，但没有任何事实根据，只是依靠推定，依靠老人儿子的口头主张。4、买房人在签订合同同时，明知不是其儿子的房子，还要继续履行合同，并且房价是以明显不合理的低价转让，属于双方恶意串通转让。房屋至今没有办理过户，买房人非善意取得。5、一审法院适用表见代理的法律规定，但老人的儿子不是以被代理人的名义，而是以自己的名义，不能适用该法律规定；6、一审法院适用的《城市房地产法》规定：“转让共有房地产，未经共有人的书面同意，转让时未领取权属证书的，不得转让”。而现在是老人的儿子与买房人签订的房屋买卖合同违背了法律这一强制性规定，应该是无效合同。因此，请求二审法院撤消一审法院的判决，依法改判。
面对老人的上诉，其儿子和买房人辩称一审法院认定事实清楚，请求二审法院依法维持原判。
此案后经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
后二审法院认为，买卖房屋合同存放在老人家中，因此，应认定买卖房屋是老人夫妻二人的真实意思。其儿子作为两位老人的代理人与买房人签订了买卖合同，不违反法律禁止性规定，为有效合同。该合同对老人夫妇具有约束力，老人称其之前不知道房子被出卖的事宜，法院不予采信。日前，市中院遂驳回上诉，维持原判。此为终审判决。