中国徐州网讯 如今，房子已经成为一个家庭最重要也最昂贵的财产。许多老年人出于对未来遗产税等不确定因素的考虑，往往“提前”就将自己的房产进行了处置。但如何才能保障老人的合法权益不受侵犯，避免日后不必要的纠纷产生？重阳节（10月16日）将至，长宁法院对近期判决的几起涉及老年人房屋赠与的案件进行了分析和总结，希望可以给老年人一些启发。
■案例一：送给外孙女的房子想收回
季老先生夫妇一直居住在长宁区仙霞路的一套售后公房内。该房产权虽属夫妻共同财产，但产权户名一直登记在许老太一人名下。
2008年7月，季老先生夫妇和外孙女小姚去了房地产交易中心，以买卖的形式将房子过户到了小姚名下。房屋过户后的一段时间，家里倒也风平浪静，小姚虽然获得了房屋的产权，但也没有提出任何居住上的要求，房子还是由老人住着，季老先生的女儿季女士也依旧照料着老人。
可一次意外却导致了家庭矛盾升级。去年8月，季老先生夫妇起诉到法院，以许老太是文盲，且房屋的过户未征得财产共有人季老先生同意为由，主张撤销许老太与小姚之间签订的房屋买卖合同。
法官调出房地产交易中心留存的照片，上面清楚地反映，在签约时，季老先生本人就在现场，并在许老太身后关注了整个交易过程。
法院判决：驳回季老先生夫妇的请求，房子依然归外孙女小姚所有。但通过法庭的调解工作，小姚自愿每月给付老人400元的生活费，季女士也承诺今后将继续照料老人的起居生活。
■案例二：父亲送房子母亲却反对
长宁区某小区601、602室的两套房子是杨老太和戚老先生婚后共同购买的，登记在戚老先生一人名下。老夫妻将两套房子打通，并和小儿子小建共同居住。老夫妻共有三个子女，大女儿家境较好。于是，戚老先生就考虑在老夫妻百年之前，先把601、602室房屋的产权过户给二女儿小青和小建。
去年4月，戚老先生向妻子拿了由她保管的房产证，并告诉她要将房产过户给孩子，却没有明说转给哪个孩子。戚老先生以房屋买卖的形式，将两套房屋各自过户到小青和小建名下。
几个月后，杨老太偶然发现了这两本已经变更的房产证，勃然大怒，将丈夫、女儿小青一起告上了法庭。
杨老太是否知晓并同意戚老先生的赠与行为，成了案件的关键。法官发现，从现有证据来看，戚老先生难以证明这一事实。601室属于夫妻共同财产，戚老先生擅自处分杨老太权利份额的部分无效。
法院判决：房屋买卖合同部分无效，且601室房屋产权应当恢复至杨老太与小青共有。
■案例三：送了一半产权却引来纠纷
秦老太与吴老先生住在夫妻共同所有的长宁区虹桥路某处的房屋内。2002年，吴老先生过世，过世前曾有遗愿，希望把虹桥路房子的一半产权送给孙子小吴。2004年，吴老先生的后人及秦老太办理了继承公证，包括虹桥路房屋在内的吴老先生的所有财产均由老伴秦老太一人继承。同时，秦老太又与孙子小吴签订了公证的赠与合同，约定小吴承诺一直赡养秦老太至去世，秦老太自愿将虹桥路房屋产权份额中的50％无偿赠与小吴。
之后，秦老太便一直与小吴和小吴的父母住在一起。起初的几年，双方相处得还算融洽。可到了后来，由于一些家庭琐事，双方发生了矛盾。
2007年4月，秦老太搬离了虹桥路，自行在外居住。而最令秦老太伤心的是，自己在2008年乳腺癌复发，长达一个多月的住院期间，小吴竟然一次也没来探望过。心灰意冷的秦老太起诉至法院，要求将虹桥路的房屋归自己所有，并愿意支付给孙子150万元的房屋折价款。
法院判决：虹桥路房屋产权归秦老太所有，小吴必须在30天内搬离；秦老太则应当支付小吴房屋折价款150万元。
[专家建议]
赠予后辈房产不如订立遗嘱
老年人提前对自己的重大财产作出安排，应该是好事。然而，因为处理方式上不尽完善，或者考虑不够周全，事后又反悔等原因，好事最终往往变成了坏事。为了避免这类纠纷的发生，长宁区法院民三庭庭长助理郭斌提出以下建议供老年人参考：
一、慎重考虑，不要一时冲动。老年人应该全面地考虑哪个子女最值得自己把房屋留给他。所谓最值得，应该包括哪个子女真心对待老年人，并且以后也会坚持孝顺和赡养老人等。
二、如果考虑不清楚，未必一定要在生前就把房屋产权处理掉。通过赠与方式处理并没有特别好处。因为，通过赠与合同或者名为买卖实为赠与的方式过户房屋产权都是需要缴纳税款的，完全可以通过订立遗嘱或者遗赠抚养协议的方式，安排自己名下的房产。这不仅不用纳税，还更能保护老人，一旦情况发生变化，老人可以更为自主和便捷地撤销这些文书。
三、老年人应该努力避免受其他人的干扰，不应出现反复。如果老年人在生前完成了自己名下房屋的赠与后，其他人尤其是没有获得房屋产权的其他子女可能会出现心理上的不平衡，开始自觉或不自觉地来影响老年人。