房地产市场关系到国民的安居乐业，而商品房预售合同的标的物是处于未建设或未竣工的商品房，因此，依法签订合法有效的商品房预售合同对维护房地产市场的秩序、保护购房人的合法权益至关重要。
商品房预售需要符合的条件包括四要件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得上商品房预售许可证明。
四个要件缺一不可，否则一般认定商品房预售合同无效。但若在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
在审判实务中，若开发商没有取得商品房预售许可证，其就不具备商品房开发主体资格，无权将诉争房以商品房“预售”给其他业主，该民事行为属不具备民事能力的民事行为，依据《民法通则》关于民事行为效力的认定要件，应认定为无效合同；但法律同时规定了合同效力的补救机会，当起诉时，若开发商取得了诉争房产的预售许可证，则可认定预售合同为有效。
律师提示
对于签合同前开发商具有欺诈行为的，即使预售合同有效，权利人也可以以欺诈为由，向法院主张撤销合同。
在审判实务中，若开发商没有取得商品房预售许可证，其就不具备商品房开发主体资格，无权将诉争房以商品房“预售”给其他业主，该民事行为属不具备民事能力的民事行为，依据《民法通则》关于民事行为效力的认定要件，应认定为无效合同；但法律同时规定了合同效力的补救机会，当起诉时，若开发商取得了诉争房产的预售许可证，则可认定预售合同为有效。
律师提示
对于签合同前开发商具有欺诈行为的，即使预售合同有效，权利人也可以以欺诈为由，向法院主张撤销合同。