李大夫退休后想在县城开一药店，便向好友于某借款5万元，双方于96年11月签订了借款协议，约定：李某向于某借款5万元，以其闲置的三间房屋作抵押，借款月息0.8%，最迟于98年年底连本带利还清，如到期未还，则加息0.2%，延期二个月，延期后仍不能归还的，于某有权从变卖抵押房款中受偿。
李大夫拿到借款后便在县城租了二间房办理了有关登记手续正式开业。97年6月，李大夫将设定抵押的两间房屋租给张某居住，租期二年，张知道该房已设定抵押，但自己只是暂住也就承租下来。97年10月李某因销售假药被逮捕，药店也被工商局查封。于某知道李某已无力还款，便向李的家属提出变卖抵押的房屋用来还款，李的家属没有异议。但承租人张某不同意，认为自己租赁期限未满不能变卖，于某说买主已找到而且出价很高，怕错过机会，张某万不得已愿以同样价格购买该房，但于某仍不同意，认为自己已与买主商定，执意要张某搬出，双方争执不下，张某向法院提起诉讼请求优先购买该房屋。
[案情分析]
评述：
本案的焦点是抵押权和租赁关系并存时，如何确定两者效力。
根据《民法通则》的规定当债务人不能偿还到期债务时，债权人有权出卖抵押物，从变卖款中受偿。问题是该设定抵押权的房屋又出租他人，且租期未满，于某要求变卖房屋行使抵押权，是合法的应予支持。但张某的租赁关系也是合法有效的，如何维护其合法权益呢？
通常有以下两种情况：
1.租赁在先，抵押在后。近代社会法学大多认为“买卖不破租赁”，即租赁关系成立后，即使租赁物转让，其租赁关系对受让人仍然有效在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系，提高租金。
2.抵押在先，租赁在后，根据物权优于债权的原则，当抵押权人变卖抵押物时，租赁关系相应解除，但在同等条件下承租人有优先购买权，承租人的这项权利也适用于租赁在先，抵押在后的情况甚至在租赁期满，出租人出卖租赁物时承租人在同等条件下也有优先购买权。
[案情结果]
因此本案，张某对李某的房屋有优先权，法院应予支持。
债务人无力还款，债权人有权出卖抵押物租赁关系未满，承租人有权优先购买。