涉老案件中迁让补偿款的法律思考
目前的司法实践,在审理要求公有住房的同住人迁让的案件中,若同住人的他处住房是其自行出资购买的商品房,则一般要求提出请求的承租人或其他同住给予一定的住房补偿款,否则其请求将无法得到支持。本文通过分析现行习惯做法的不妥之处，特别是缺乏对老年人这一弱势群体的特殊保护，并从处理此类纠纷应该遵循的原则出发，提出无需支付任何补偿款。
一、涉老案件中处理迁让补偿款时存在的问题 在上海市政协十届一次会议上，民革上海市委提交的有关要求市有关部门妥善处理涉老房屋纠纷的提案中，对于以往的习惯做法提出了异议。笔者认为，这一习惯做法，不管是从法律上还是从理论上，或是社会效果和具体操作上，的确存在不妥之处，这样的处理结果对于承租人特别是老年人来说，更缺乏合理性。
（一）、混淆了有关的法律关系。从理论上讲，如果承租人或同住人可以要求其他人迁让，说明其为公房权利的所有人（但不是房屋的所有人），而其与被要求迁让的同住人之间的关系可能有以下几种：共有关系、租借关系、借用关系。在共有关系之下，除非是基于双方的约定，承租人并无权利要求其同住人迁出，因为双方的权利除了客体范围（份额）有所不同之外，性质和效力均是相同的，并无谁大谁小、谁强谁弱的区分，不管是共有同住人还是承租人均没有要求共有人（同住人）迁出的权利，非共有人的同住人更无权要求同住人迁让，也就谈不上支付迁让补偿款。而且同住人即使是基于双方约定迁出时，此时房屋的承租人或其他同住人支付的并非是迁让补偿款，而是共有份额的转让款。 在租借关系和借用关系时，同住人之所以能够在此公房居住，是由于承租人的允许，这种允许可以是承租人的单方行为，如愿意让尚无工作和住房的子女留在自己的公房之中，也可以是双方的约定，如与自己的亲戚约定让某人住进自己的公房或者将公房租借给他人使用。在此两种情形下，承租人要求同住人迁出，并不需要补偿同住人任何“福利”，因为同住人不是福利的拥有人，因为公房是承租人自己拥有的，承租人才是公房这一“福利”的拥有人。承租人和同住人之间是一种合同关系，如果由于承租人要求而导致同住人迁让时，其应支付的并不是补偿款，而是基于合同关系的一种损害赔偿，这两种给付不仅在性质上是不同的，而且在计算上也是有区别的。 现在法律上允许要求同住人迁让，说明公房权利不是共有关系。而在租借关系和借用关系时，则无法使承租人产生支付迁让补偿款的结果，因而现行的习惯做法则将使承租人和同住人之间的法律关系无法从法律上进行界定。
（二）、模糊了权利的性质。从权利性质和权利主体的角度看，虽然现在一般认为公有住房的承租人对于公有住房的权利不能称之为所有权，但实际上拥有相当于物权的权利。根据物权的排他性，在同一物上不可能存在相同的物权，说明同住人与承租人对房屋的这两种权利之间或是共有关系（两种权利性质相同），或是有区别的两种权利。若是共有关系，前已论述，承租人或其他同住人要求同住人迁让时，则其支付的不应是迁让补偿款，而是转让款。若是有区别的两种权利，从权利的效力上讲，显然只可能是承租人的权利强于同住人的权利，处于优先的地位，其权利的行使具有优先的效力，此时显然无法要求其支付迁让补偿款。若从权能上讲，承租人享有的权利内容要广于同住人的权利，同住人所享有的权利只是一种居住权，但居住权的拥有，仍需得到承租人即房屋的权利人允许，这可由其他国家如德国的规定可参考，因此要求承租人支付迁让补偿款显然是不恰当的。总之，要求承租人支付一定的迁让补偿款显然不利于对有关权利的界定。
（三）、违反了现有的法律规定。根据《上海市房屋租赁条例》和《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）＝关于同住人的规定，若在他处有住房之后且居住不困难的，则丧失了同住人的资格。既然不是同住人，对房屋的权利就不存在了，因此居住权也丧失了，同住人有义务搬出该公房，房屋的承租人也有权要求其迁让，在此情况下，要求迁让补偿款显然无法律依据。
（四）、缺乏对老年人权益的特殊保障。目前的习惯做法对老年人来说，更显不合理。首先，现在的老年人曾经为了抚养未成年的子女，照顾成年的家庭成员做出了贡献，履行了其义务，合理而又恰当地行使了其对公房的权利，但在老年时，却还需为自己所作的贡献付出代价，显然违反了正常的法律情感，也违反了法律的基本的公平原则，更违反了对老年人这一弱势群体的特殊保护的法律要求。其次，《上海市老年人权益保障条例》第十五条的规定，本身隐含了作为子女对老人具有赡养的义务，但现在老人为了得到一个安静的空间，享受安宁的老年生活，却还需付出一定的代价。不管是根据我国的法律，还是社会公共道德和中华美德，子女对老人都有赡养义务，即应该是子女（同住人）向老人（承租人）支付赡养费，以使老人安享晚年，但习惯做法的结果却是与此相反。
二、涉老案件中处理迁让补偿款的原则 笔者认为，对于涉老案件中迁让补偿款的处理，应坚持如下几项原则：
（一）、对老年人特殊保护的原则。对老年人权利的特殊保护包括两个方面：
（１）对所有的合法权利都应进行保护。由于老年人属于弱势群体，因此在利益衡量时，应该对老年人的权利有所倾斜。改革开放以来，我国的房地产市场已经有了很大的发展，而作为计划经济产物的公有住房，经过多年以后，其承租人已主要是老年人，因此，被要求支付迁让补偿款的人也往往是一些老年人，支付巨额的迁让补偿款对于他们来说往往是不可能的，由此造成了无法要求同住人迁让并享受安静老年生活。最高人民法院在民事审判工作座谈会上强调了要贯彻保护老年人合法权益，而目前的这种习惯做法，却使得老年人的利益无法得到合理的保障，理应进行修改。
（２）子女的赡养义务，使得老年人权利应优于子女的权利获得保障。根据《上海市老年人权益保障条例》第十五条第五款“居住在老年人自有住房中的子女或者其他亲属获得单位分配住房或者自购住房的，如老年人不同意其继续居住，应当及时迁出。”由于公房具有物权的特性，因此，笔者认为，此处的″自有住房″应该包括公有住房。根据此条规定，从赡养义务的角度出发，子女或其他亲属搬出老年人的住房本是其义务，因此要求老年人支付迁让补偿款显然是与这种义务相悖。
（二）、公平合理原则。公平合理原则是民法的基本原则，在处理涉老案件中迁让补偿款的纠纷时，理应坚持此项原则。公房虽然含有福利的性质，但是承租人才是此福利的直接拥有者，而同住人则是间接拥有者，甚至只是享受者。例如父母分得公房后，子女出生，当子女成年后其仅仅是福利的享受人，而非直接拥有者，在子女长大成人后，在外购买了商品房，若子女被要求迁让时，若允许子女向父母请求支付迁让补偿款显然不公平的。由于结婚等行为成为同住人的情况也是如此。因此，不应该由福利的直接拥有者向间接拥有者支付补偿款。 其次，福利享受者（同住人）与承租人之间是依附关系，不管是基于父母与未成年子女之间的法定抚养义务，还是基于亲人之间或者朋友之间的一种中华民族传统美德的相互帮助和支持，国家作为对此种情形的鼓励和保护，考虑实际情况并多分了房屋，这都不意味着同住人对此房屋享有所谓的福利性质的权利，因为同住人权利的享有并不是基于其对公有住房这一财富付出了劳动，而是基于同住人的权利依附于承租人这样一个法律事实。若要付出了劳动的承租人向未付出劳动的同住人支付迁让补偿款，则相当于是肯定了“劳有所失、不劳而获”。
最后，并不是所有的公房的取得均是福利取得，在非福利取得的情况下，要求承租人支付给迁让的同住人补偿款也是有违公平原则的。
（三）、有利于社会关系稳定的原则。有利于社会关系稳定的原则，是指对于迁让补偿款纠纷的解决，应明确有关的法律关系，界定当事人的权利和义务，从而可以使原来不明确的社会关系得到确定，有利于纠纷的解决和社会的稳定与发展。但目前的习惯做法，却无法取得这一效果。例如，认为同住人现在对公房享有“福利”，从而可以要求取得迁让补偿款，这就可能产生迁让人双重获利的机会，因为根据预期的不确定性，现在购买房屋并不意味着以后不再取得享受福利的机会，换句话说，迁让人可能既获得迁让补偿款，又享受了福利。而如果存在双重获利的机会，则又可能产生新的纠纷，如可能产生不当得利的诉讼请求，因为根据现在的习惯做法，如果他处住房若是有福利性质，承租人是不需要支付迁让补偿款的。
三、关于迁让补偿款的几点思考
（一）、从法律上对有关公有住房的权利性质进行界定。我们认为，应该把对公有住房的权利定性为相当于所有权的物权，只是这种物权上有一定的负担，规定了一些限制条件。也就是说，权利性质上是物权，内容上是有限制的所有权。而权利的主体，我们认为，原则上承租人是公有住房的权利人，根据实际情况，在一定条件下，其他人可以成为公有住房的共有人，例如婚姻关系导致的共有、继承导致的共有等。而其他同住人，只享有居住权，且这种居住权只有在获得承租人的同意或约定后才可以享有，并不可以对抗承租人的物权。
（二）、对于迁让补偿款请求权的主体应该有所限定。笔者认为，可以采取只有同住人才是福利的享受人的原则，同住人资格丧失，请求权丧失。根据《上海市房屋租赁条例》和《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）＝关于同住人的规定，若在他处有住房之后且居住不困难的，则丧失了同住人的资格。既然丧失了同住人的资格，便也就不再是公房福利的享有人，也就无权提出迁让补偿款的要求。特别是在一些涉老案件中，若老人要求成年子女或其他同住人迁出，且该子女或其他同住人在他处居住不困难的，更应坚持此原则。
（三）、改变现有的处理原则，完善相关的立法。笔者认为，可以按照只有房屋的承租人才是福利的所有者的原则，对迁让补偿款进行明确规定，改变现有的习惯做法。建议可以采用原则上不予补偿，只有特殊情形下才可以补偿的立法方式，而在共有情况下双方约定了转让相应份额的，支付的不是补偿款而是转让款，以作区分。换句话说，承租人要求同住人迁出，不管同住人的他处住房是福利性质的，还是自行购买的商品房，均不再需要支付迁让补偿款，而在一些特殊情形，如同住人他处的确是居住困难，且当初配得公房也考虑了同住人的因素，承租人合理支付一定的补偿款。
（四）、加强对老年人利益的特殊保护。例如，应对“自有住房”扩大化解释，并按照《上海市老年人权益保障条例》处理。该条例第十五条第五款中的“自有住房”的内容一直存在争议，我们认为从保护老年人权益的角度出发，扩大化解释更有利于老年人，即“自有住房”不仅包括产权房，还包括公有住房，并根据该条规定的进行处理，即老年人自有住房中的子女或其他亲属有及时迁出的义务，而老年人也无需支付任何的补偿款。
习惯做法：目前在审理要求公有住房的同住人迁让的案件中，若同住人的他处住房是其自行出资购买的商品房，则一般要求提出请求的承租人或其他同住给予一定的住房补偿款，否则其请求将无法得到支持。具体说来，在同住人分得其他住房或自行购买了商品房的，承租人或其他同住人在要求其迁让时，若同住人配得的他处住房是属于福利性质房屋，且居住不困难的，则承租人或其他同住人可以要求其迁让，且无需支付迁让补偿款；如果同住人的他处住房是其自行出资购买的商品房，虽然按《上海市房屋租赁条例》之规定，丧失了同住人的资格，也就是在系争房屋内无居住权，但是从公有住房包含职工的一部分福利，公房承租权含有一定财产权性质考虑，承租人、其他同住人在要求同住人迁让时，应当给予同住人一定的住房补偿款。